Razvoj na tržištu nekretnina
Kako če se dalje kretati cijene nekretnina?
N&P:D.A.
Tržište nekretnina nedavno je doživjelo zaokret od 180 stupnjeva.
Godinama su cijene rasle s jedne na drugu. To se promijenilo s porastom kamata.
Što je sljedeće?
U godinama nakon financijske krize, cijene nekretnina u Njemačkoj poznavale su samo jedan smjer: rast. Ali sada slika izgleda potpuno drugačije: ponovno padaju od 2022. – i to ponekad prilično oštro. Prošle godine cijene njemačkih stambenih nekretnina pale su oštrije nego u zadnjih 60 godina.
Prema istraživanju Njemačkog ekonomskog instituta (IW), silazni trend je zaustavljen krajem godine. No u cijeloj 2023. stanovi su pojeftinili za 8,9 posto, obiteljske kuće za 11,3 posto, a višeobiteljske kuće za čak 20,1 posto, kako je nedavno objavio Institut za svjetsku ekonomiju iz Kiela (IfW). Osobito u velikim gradovima, gdje su cijene godinama jako rasle, cijene su jako pale.
Povećanje kamatnih stopa
Glavni razlog preokreta na tržištu nekretnina je ogroman rast kamata na tržištu. U borbi protiv inflacije u posljednje dvije godine, Europska središnja banka (ECB) je vrlo brzo i oštro podigla kamatne stope u vrlo kratkom roku. Time je okončana gotovo 14-godišnja faza niskih kamata, koja također ima utjecaja na tržište stambenih nekretnina.
Na povećanje kamatnih stopa neizravno utječu ključne kamatne stope ECB-a. Banke prvenstveno refinanciraju svoje financiranje izgradnje putem Pfandbriefe. Njihov prinos temelji se na kamatama na desetogodišnje savezne obveznice, koje opet ovise o kretanju inflacije – a time i o ključnim kamatama. Početkom 2022. građevinske kamate i dalje su bile oko jedan posto uz kraće rokove. Financiranje kuće bilo je relativno jeftino u usporedbi s poviješću. To više nije slučaj.
Kupci sada plaćaju kamate na zgrade veće od tri posto, pokazuju podaci financijskog savjetovanja FMH sa sjedištem u Frankfurtu. To se odražava na mjesečnu otplatu kredita. Agent za financiranje izgradnje Dr. Klein to izračunava na temelju standardne kreditne stope za zajam od 300.000 eura, deset godina fiksnih kamata i dva posto otplate. Dok je mjesečna stopa za ovaj kredit u listopadu 2021. iznosila 810 eura, godinu dana kasnije bila je gotovo dvostruko viša od 1500 eura.
Cijene će vjerojatno uskoro opet porasti
Koliko će kuće biti skupe u budućnosti ovisi o mnogo faktora. Međutim, neki stručnjaci pretpostavljaju da je trenutni pad cijena tek bljesak i da će cijene uskoro ponovno rasti. “Nisam posve optimist da će cijene nekretnina još padati”, kaže Michael Voigtländer, ekonomist IW-a za nekretnine u podcastu “Gold & Asche: Project Hauskauf” uredničkog tima ARD-a za financije.
S njegove točke gledišta, postoji vrlo značajna razlika u odnosu na devedesete godine prošlog stoljeća, kada su cijene nekretnina također snažno pale. – Bila je to faza u kojoj smo puno gradili. Od sredine 1990-ih do sredine 2000-ih u Njemačkoj je bilo previše stanova. Osim toga, ponekad je bilo veće iseljavanje iz Njemačke. “Najamnine i cijene jedva da su porasle, a mi to trenutno nemamo.”
Stoga će jedan od najvećih pokretača cijena vjerojatno biti ponuda stanova, koja trenutačno stagnira, dok je potražnja još uvijek velika. Građevinska aktivnost u Njemačkoj nedavno je stagnirala. Od siječnja do kolovoza 2023. građevinske dozvole pale su za gotovo trećinu u odnosu na prethodnu godinu.
Troškovi izgradnje su naglo porasli
Nekretninske tvrtke su u ozbiljnoj krizi, što je povezano s naglim povećanjem troškova gradnje novih stanova. Primjer Vonovia: Početkom 2023. godine najveća njemačka grupacija za nekretnine zaustavila je sve nove građevinske projekte za tu godinu, au rujnu je čak zasad stavila na čekanje dovršetak oko 60.000 stanova.
To je uglavnom zbog viših troškova izgradnje. Građevinski materijali kao što su čelik i staklo, koji se proizvode na energetski intenzivan način, značajno su poskupjeli nakon ruskog agresorskog rata na Ukrajinu kao rezultat povećanja troškova energije. Stručnjaci procjenjuju da su cijene novogradnje stanova u rujnu prošle godine bile 36 posto više nego u proljeće 2020.
Carolin Hegenbarth, direktorica udruge za nekretnine IVD, objašnjava financijskom uredništvu ARD-a što veće kamate i troškovi izgradnje znače za industriju nekretnina: “Građevinski projekt koji bi se mogao realizirati prije krize po najamnini po četvornom metru od 15 eura sada se može ekonomski ostvariti samo uz najamninu od 24 ili 25 eura.” A to je jednostavno “neplasirano” na širem tržištu.
Nemar u prošlosti
Budući da će već započeti građevinski projekti u mnogim slučajevima ipak biti dovršeni ove i iduće godine, veliki pad će se vjerojatno osjetiti tek s odgodom dvije ili tri godine kasnije u daljnjoj nestašici na tržištu stanova. Prema mišljenju tzv. stručnjaka za nekretnine, stanogradnja se još uvijek oslanja na projekte koji su započeti prije značajnih povećanja kamata.
“Kriza je dublja nego što do sada pokazuju brojke o dovršetku izgradnje i građevinskim dozvolama”, pišu u svom novom proljetnom izvješću. S obzirom na pad broja odobrenja i uzimajući u obzir vrijeme izgradnje, dovršeci će vjerojatno pasti na 150.000 godišnje.
Osim aktualnih problema poput viših kamata i skupljih građevinskih materijala, industrija je suočena i s neuspjesima iz prethodnih godina, naglašava Voigtländer. U 2010-ima je nova zgrada bila zanemarena – unatoč velikom porastu stanovništva. Naravno, akutno je i pitanje nedostatka kvalificiranih radnika, koje pogađa gotovo sve sektore u Njemačkoj.
“Manjak uvijek znači da je vjerojatnije da će cijene rasti”, rekao je stručnjak. Naravno, postoji određena korekcija zbog kretanja kamatnih stopa. “Ali cijene više neće toliko padati, bojim se da će uskoro opet početi rasti.”
Nedostatak stanova u velikim gradovima
Problem je, s jedne strane, što je ponuda raspoloživog stambenog prostora sve manja. S druge strane, potražnja je i dalje velika. Prema procjenama, u Njemačkoj nedostaje gotovo 700.000 stanova. Prema savezu “Socijalno stanovanje”, ovo je najveća nestašica stambenog prostora u posljednjih 20 godina.
Osobito je ozbiljno u gradskim područjima. U gradovima kao što su München, Frankfurt i Freiburg gotovo da nema slobodnih mjesta. To nije samo povezano s povećanim priljevom ljudi, već i sa stambenim potrebama koje su se mijenjale tijekom desetljeća. To uključuje, primjerice, povećanje stambenog prostora.
Godine 1991. osoba je u prosjeku živjela na površini od oko 35 četvornih metara, dok je 2021. to bilo gotovo 48 četvornih metara. U velikim gradovima poput Münchena ili Berlina više od polovice svih kućanstava sada se sastoji od samo jedne osobe. To znači da sve manje ljudi živi na sve većem prostoru, što znači da životni prostor postaje sve oskudniji i skuplji, iako broj stanovnika ostaje isti.
Nedostatak građevinskog zemljišta
Voigtländer također pripisuje činjenicu da će cijene vjerojatno nastaviti rasti nedostatku građevinskog zemljišta koje općine moraju staviti na raspolaganje. “Sve nam je teže kao društvu, primjerice iz ekoloških razloga”, kaže ekonomist IW-a. Cilj brtvljenja područja također je u sukobu s novom gradnjom. “Sve je teže osloboditi građevinsko zemljište.” Čak iu malim sredinama, cijene zemljišta spremnog za izgradnju porasle su za 80 posto između 2009. i 2021. godine.
Istraživanje svih općina pokazalo je da bi Njemačka teoretski imala na raspolaganju građevinsku površinu od 99.000 hektara, ili veličine Berlina, s prostorom za do dva milijuna stanova. Međutim, prostor nije nužno dostupan tamo gdje je potražnja najveća. Osobito u gradskim područjima, sve veća potražnja za građevinskim zemljištem i izuzetno ograničena ponuda su u sukobu. U gradovima s više od 500.000 stanovnika cijena građevinskog zemljišta porasla je za 370 posto u dvanaest godina do 2021. U velikim gradovima kupnja građevinskog zemljišta ponekad je i 20 puta skuplja nego u malim sredinama.
I dok u gradovima raste potreba za stanovanjem, u ruralnim bi regijama do 2030. moglo biti prazno i do tri milijuna stanova, procjenjuje Federalni zavod za građevinska, urbanistička i prostorna istraživanja. Jer tamo će potražnja za stanovima i dalje padati.
Propisi, standardi gradnje i trendovi
Osim toga, mnogi zahtjevi i propisi tijekom izgradnje smatraju se dižućim cijenama na tržištu nekretnina. Njemačka udruga gradova i općina napisala je 2020. da postoji 16 različitih državnih građevinskih propisa i više od 20.000 propisa samo u građevinskom sektoru. Prema indeksu troškova gradnje Radne skupine za pravo gradnje i nekretnina, trećina povećanja troškova gradnje od 2000. godine može se pripisati novim zakonskim propisima.
“Dakle, ono što se dogodilo u posljednjih 60 godina – sve viši standardi – čini gradnju kompliciranijom i sporijom. I stoga skupljom”, kaže generalni direktor IVD-a Hegenbarth. Sada imate veću udobnost, bolju zvučnu izolaciju, veću dostupnost i veću sigurnost. “Ali mi sve više preuveličavamo standarde.”
Nadalje, faktori kao što je percipirana kvaliteta života u određenim regijama također igraju ulogu u povećanju cijena. Na primjer, ne može se matematički objasniti zašto je München tako skup, kaže Voigtländer. Grad je znatno skuplji u odnosu na prihode od Hamburga ili Berlina. “Postoji vrlo velika sposobnost plaćanja ili trpljenja.”
U konačnici, tržište nekretnina uvijek se vrti oko trendova. Ekonomist Günter Vornholz iz Immobilien Researcha o kretanju cijena kaže da je to normalan ciklus nekretnina: “Opet ide gore i dolje. U jednom trenutku će dno biti prijeđeno i onda će euforija ponovno početi.”
Izvor: tagesschau.de
